El miércoles, el Senado de Carolina del Norte presentó una solución creativa para abordar la escasez crítica de viviendas para la fuerza laboral de los habitantes de Carolina del Norte.
Diseñado específicamente para crear viviendas asequibles para maestros, socorristas, enfermeras y compradores primerizos, el Senate Bill 317 (SB 317) brindaría una nueva opción para que los desarrolladores eludan ciertas regulaciones locales si el desarrollador acepta vender al menos una quinta parte de los lotes en lo que probablemente sería una pérdida.
A pesar de asumir una pérdida, los desarrolladores se benefician al aumentar los márgenes de ganancia en el otro 80% de los lotes.
Según el proyecto de ley, los desarrolladores podrían optar por esta opción (1) comprando al menos 10 acres, (2) usando el 20% de los lotes para “viviendas para la fuerza laboral” unifamiliares y (3) vendiendo al menos la mitad de esos lotes a un precio razonable para los posibles compradores que ganan el 80% del “ingreso medio del área”, mientras que el resto de los “lotes mejorados de la fuerza laboral” puede tener un precio para aquellos que ganan hasta el 100% del ingreso medio del área.
“Tenemos una crisis de vivienda para la fuerza laboral en Carolina del Norte”, dijo el patrocinador del proyecto de ley, el senador Paul Newton, republicano por Cabarrus. “Los bomberos, maestros y enfermeras de todo nuestro estado no pueden permitirse comprar una casa. Como resultado, muchos habitantes de Carolina del Norte se están perdiendo el Sueño Americano y la oportunidad de generar riqueza generacional”.
En Raleigh, el valor medio de las viviendas ajustado estacionalmente ha subido un 31.6% a $423,838 desde enero de 2021 y un 109% desde enero de 2013, cuando el valor medio era de $203,000. En Charlotte, el valor de las viviendas aumentó un 26.9% durante el último año.
“Las opciones de vivienda a precios razonables son escasas en las ciudades de Carolina del Norte debido al dominio absoluto que tienen los gobiernos locales sobre los nuevos edificios”, dijo Paige Terryberry, analista sénior de política fiscal de la Fundación John Locke. “En Carolina del Norte, la demanda de unidades de vivienda ha aumentado. Sin embargo, el crecimiento de viviendas nuevas está estancado o por debajo de su potencial en muchas áreas debido a un puñado de factores que se explicarán más adelante. Como resultado, los precios están subiendo”.
Según un estudio de 2021 de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, alrededor del 24% del precio de una vivienda proviene del costo de las regulaciones gubernamentales. Alrededor del 10.5% del precio final de la vivienda se atribuyó a la regulación durante el desarrollo del lote, y el otro 13.3% se debió a la regulación durante la fase de construcción.
SB 317 tiene como objetivo principal disminuir ese costo de regulación del 10.5% para los desarrolladores.
“Creo que es una solución realmente creativa traer a los desarrolladores y los gobiernos locales a la mesa para resolver el problema del bajo suministro de viviendas en Carolina del Norte”, dijo Jordan Roberts, Director de Asuntos Gubernamentales de la Fundación John Locke. “Recientemente organizamos una cumbre de políticas donde tuvimos oradores de la izquierda y la derecha que acordaron estas mismas reformas para facilitar la construcción de más y una variedad diferente de viviendas en Carolina del Norte. Me alegra ver que estas ideas bipartidistas se hacen realidad en esta legislación”.
Newton sugirió que otro beneficio para los propietarios bajo este proyecto de ley sería que el 80% de los desarrollos que no están sujetos a los requisitos de vivienda para la fuerza laboral tendrán un incentivo natural para ayudar a mantener el otro 20%.
“Este proyecto de ley es una respuesta específica del libre mercado a nuestra crisis de vivienda, y su objetivo es garantizar que se construyan viviendas”, dijo Newton. “Este proyecto de ley minimiza la carga regulatoria para crear un incentivo de mercado para que los constructores desarrollen unidades de vivienda asequibles mediante la construcción de viviendas a precio de mercado sin altos costos regulatorios”.
Mike Carpenter, vicepresidente ejecutivo de la Asociación de Constructores de Viviendas de Carolina del Norte, dijo que este proyecto de ley ayudaría a eliminar regulaciones innecesarias para los desarrolladores.
“Hacemos un llamado al mercado para que resuelva un problema que, en muchos sentidos, está siendo creado por la regulación excesiva”, dijo Mike Carpenter, asesor legal de la Asociación de Constructores de Viviendas de Carolina del Norte. “Podemos ayudar a solucionar esta crisis de la vivienda eliminando parte de la regulación, lo que diríamos que es una regulación innecesaria, para permitir que el mercado responda”.
Newton no cree que S.B. 317 se interpondrá en el camino de la supervisión del gobierno local en áreas críticas.
“Las unidades del gobierno local seguirán teniendo autoridad para supervisar los códigos de construcción, los permisos ambientales y la implementación de los requisitos de ingresos para las unidades de vivienda de la fuerza laboral”, dijo Newton.
“Carolina del Norte ha hecho un trabajo increíble al atraer a un gran número de creadores de empleos a nuestro estado”, dijo Newton. “En nuestras promesas a los creadores de empleo está implícito que sus empleados tendrán un lugar donde vivir. Este proyecto de ley cumple esa promesa y busca permitir que todos los habitantes de Carolina del Norte accedan al Sueño Americano de la propiedad de vivienda”.