La gente está llegando en masa a Carolina del Norte por el clima, los bajos impuestos y la fuerte economía, lo que aumenta la demanda y, en consecuencia, los precios de la vivienda. A medida que se acercan las elecciones de noviembre, los candidatos hablan de más políticas y de lo que harían para reducir los precios.
En los últimos cinco años, los precios de la vivienda en Carolina del Norte han aumentado aproximadamente un 47%, según un informe de la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Carolina del Norte. Este marcado aumento ha sido impulsado por una fuerte demanda, una oferta limitada y la creciente población del estado. Durante ese mismo período, los precios de los alquileres han aumentado aproximadamente un 28%, ligeramente por encima del aumento promedio nacional del 26%, y superando significativamente los salarios, en particular en las industrias de servicios.
Según el Departamento de Comercio de Carolina del Norte, el crecimiento salarial en el estado ha sido moderado, pero la inflación ha erosionado gran parte de las ganancias que los trabajadores podrían haber experimentado de otra manera. Esta tendencia refleja patrones nacionales más amplios donde la asequibilidad de la vivienda se ha convertido en un problema importante, ya que tanto los precios de las viviendas como los alquileres aumentan sustancialmente más rápido que los ingresos.
Según Jim Burling, autor de ‘Nowhere to Live: The Hidden Story of America’ s Housing Crisis’, la razón de los altos precios es básica: un desequilibrio entre la oferta y la demanda, causado en parte por malas decisiones de política pública.
La asequibilidad de la vivienda se ha convertido en un tema ineludible en la campaña presidencial de 2024, y tanto la vicepresidenta Kamala Harris como el expresidente Donald Trump han propuesto estrategias para que más estadounidenses tengan techo. Al igual que en otras áreas de políticas, las propuestas reflejan un enfoque muy diferente de la economía.
AS REGULACIONES AFECTAN LA OFERTA Y LA DEMANDA
Burling, vicepresidente de Asuntos Legales de la Fundación Legal del Pacífico, dijo que la zonificación local, las regulaciones y las demandas son los principales impulsores del aumento de los costos de la vivienda. Las restricciones a las viviendas multifamiliares y el desarrollo en áreas verdes, además de la oposición litigiosa al desarrollo, aumentan los costos de los constructores y conducen a crisis de vivienda, incluida la gentrificación y la falta de vivienda.
Según datos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, más del 25% del costo de una nueva vivienda es el resultado directo de las regulaciones gubernamentales. Esa cifra aumenta hasta el 42% en el caso de algunas construcciones multifamiliares nuevas.
“Existe una gran cantidad de supervisión regulatoria que simplemente hace que sea un desincentivo terrible para construir”, dijo Burling. “Eso es algo que creo que la gente, los consumidores, no son conscientes de que tiene un gran impacto en la disponibilidad de viviendas”.
Pero las regulaciones como las moratorias de desalojo y los controles de precios también limitan la oferta. Por ejemplo, durante la pandemia de COVID, el estado de Carolina del Norte impuso una prohibición de los desalojos, liderada por los Centros para el Control de Enfermedades federales. Si bien la moratoria fue un salvavidas para algunas familias cuyo empleo se evaporó durante los cierres impuestos por el gobierno, se extendió varias veces y, en última instancia, aumentó los costos para los propietarios. Creó un desincentivo para construir nuevas viviendas de alquiler o poner en alquiler las casas existentes. Cuando se levantaron las prohibiciones de desalojo, los desalojos en todo el estado volvieron a los niveles previos a la pandemia. En el condado de Mecklenburg, los desalojos superaron las cifras previas a la pandemia.
Los datos indican que en algunas regiones, los precios de alquiler aumentaron drásticamente debido al aumento de la demanda de aquellos que anteriormente estaban protegidos por las moratorias, ya que los propietarios buscaron recuperar los ingresos perdidos durante la pandemia.
“No se pueden reducir los precios sin que se produzca escasez”, dijo Burling. “La nueva oferta no va a entrar en un entorno de control de precios. La nueva oferta no está allí, por lo que la demanda sigue aumentando. “Una vez que se levantan los controles, se produce una mayor disparidad entre la oferta y la demanda”.
¿QUÉ PROPONEN LOS CANDIDATOS PRESIDENCIALES?
Donald Trump, un desarrollador inmobiliario, ha propuesto estrategias para mejorar la asequibilidad de la vivienda como parte de su campaña de 2024. Una de las ideas principales es reducir las regulaciones que, según Trump, están sofocando el desarrollo de viviendas.
Durante su administración anterior, en 2019 firmó una orden ejecutiva para crear el Consejo de la Casa Blanca para la Eliminación de Barreras al Desarrollo de Viviendas Asequibles.
El grupo se centró en eliminar las barreras al desarrollo de viviendas asequibles, en particular abordando las leyes de zonificación locales restrictivas. Dice que se basará en estos esfuerzos de desregulación si es reelegido.
Trump también ha centrado su plataforma política en reducir las tasas de interés y la inflación en general, y ofrecer incentivos fiscales a los compradores de vivienda por primera vez. La plataforma también incluye una promesa de terminar con los beneficios de vivienda para inmigrantes ilegales y usar esos ahorros para albergar a veteranos sin hogar.
La campaña de Kamala Harris propuso recientemente regular los mercados de alquiler, con algunos controles de alquiler a nivel nacional. También apoya restringir que los propietarios corporativos utilicen software que mida la oferta y la demanda del área para establecer las tarifas de alquiler.
“Si se aplica un control de alquileres a nivel nacional, se convertiría un problema local en un problema nacional”, dijo Burling. “El control de alquileres es políticamente popular en segmentos estrechos, pero no estoy seguro de que la campaña de Harris vaya a sacar mucho provecho de ello porque hay mucha gente que no piensa mucho en el control de alquileres fuera de las ciudades con control de alquileres. Y lo que es más importante, va a causar problemas, va a empeorarlos porque si se aplica el control de alquileres, la gente dejará de construir”.
Harris también ha propuesto ampliar el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) e introducir un nuevo incentivo fiscal para los constructores de viviendas que construyan viviendas iniciales para compradores primerizos.
Su plan de vivienda también incluye gastar $40 mil millones de dinero de los contribuyentes federales en un “fondo de innovación” para iniciativas locales como la financiación de la construcción, y dar $25,000 en dinero federal a los compradores de vivienda por primera vez, y los propietarios de primera generación recibirán aún más. Según el Instituto Hoover, la promesa de 25,000 dólares costaría 500 millones de dólares a los contribuyentes.
“Lo que hará es inyectar más dinero en una industria o un sector de la economía sin aumentar la oferta”, dijo Burling. “La demanda será la misma, los precios aumentarán. Eso es lo que generalmente sucede cuando se inyecta dinero en una industria”.
Tanto Harris como Trump han propuesto vender el excedente de tierras federales a desarrolladores que se comprometan a construir viviendas asequibles. Esa idea resuena con Burling, pero está atento a las señales de alerta en materia de políticas.
“El gobierno federal no ofrece nada gratis”, agregó Burling. “Podría haber un montón de condiciones, y las condiciones que imagino podrían ser un componente racial, que tiene que lograr la equidad en lugar de la igualdad de oportunidades, podrían ser acuerdos laborales para proyectos… la ventaja de la oferta de tierras va a desaparecer”.
IN HOGAR EN CAROLINA DEL NORTE
Es difícil hablar de vivienda sin incluir el problema de las personas sin hogar, que ha aumentado significativamente en Carolina del Norte desde 2019. Según la Coalición de Vivienda de Carolina del Norte, el aumento de los precios de la vivienda afecta desproporcionadamente a las personas que se encuentran en los márgenes económicos.
De 2019 a 2022, durante los confinamientos por la COVID, la falta de vivienda en Carolina del Norte aumentó aproximadamente un 23%. De 2022 a 2023, volvió a aumentar un 4%. El aumento de la falta de vivienda fue más notable entre los veteranos, los jóvenes y los habitantes negros de Carolina del Norte. De 2022 a 2023, los datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD) mostraron que la cantidad de veteranos sin hogar en el estado aumentó un 10%. Las estimaciones de la Coalición de Carolina del Norte para Acabar con la Falta de Vivienda (NCCEH) también sugieren que aproximadamente el 30% de las personas sin hogar también padecen una enfermedad mental grave. Burling dice que es fundamental abordar sus necesidades inmediatas de tratamiento y vivienda.
“Soy partidario del libre mercado, pero hay momentos en los que creo que la caridad privada o el gobierno, o ambos, deben intervenir y, con personas que padecen enfermedades mentales graves, deben tener algún tipo de instalaciones de tratamiento que tengan sentido; no los grandes almacenes como en el que trabajó como voluntario, pero tampoco las calles”, dijo Burling. “Las calles o las cárceles son los lugares a los que van ahora las personas con enfermedades mentales, y si tienes alguna predilección por la adicción, la situación solo va a empeorar”.
La población de Carolina del Norte ha crecido un 10% en la última década. A medida que el estado sigue creciendo, las cuestiones del costo de vida pasan a encabezar la lista de prioridades de los votantes. En una encuesta reciente del Carolina Journal, más del 50% de los votantes dijeron que la inflación y los precios son su principal preocupación de cara a las elecciones de noviembre.