- Un tribunal federal de apelaciones confirmó el fallo de un tribunal de primera instancia a favor de Chapel Hill en una disputa sobre las tarifas de viviendas asequibles cobradas a los desarrolladores.
- Un tribunal de primera instancia y los jueces de apelación acordaron que el demandante esperó demasiado para presentar una demanda legal.
El Tribunal de Apelaciones del Cuarto Circuito de EE. UU. confirmó el fallo de un tribunal de primera instancia a favor de Chapel Hill en una disputa sobre las tarifas cobradas a los desarrolladores por viviendas asequibles. Los jueces de apelación acordaron jueces de apelación acordaron que el demandante esperó demasiado para presentar la demanda.
La queja proviene de la tarifa de $803,250 cobrada a los desarrolladores de Courtyards of Homestead, un desarrollo de viviendas unifamiliares de 63 unidades.
El proyecto obtuvo un permiso de uso especial en 2014, cuatro años después de que el pueblo adoptara una ordenanza “para crear y preservar oportunidades de vivienda asequible para sus residentes” y “brindar una estructura para la participación cooperativa de los sectores público y privado en la producción de vivienda asequible”, según la opinión de la corte del 4th Circuito.
Los desarrolladores deben incluir viviendas asequibles en cualquier proyecto en Chapel Hill con al menos cinco viviendas unifamiliares. La ciudad también puede aceptar que el desarrollador pague una tarifa en su lugar.
Epcon, propietaria de la propiedad Courtyards of Homestead, optó por pagar la tarifa a plazos. El último pago llegó a Chapel Hill en mayo de 2019. La empresa presentó una demanda para recuperar la tarifa en octubre de 2019.
Además de los reclamos constitucionales estatales, Epcon argumentó que la tarifa de vivienda asequible de Chapel Hill equivalía a una “expropiación inconstitucional” según la Quinta Enmienda de la Constitución de los EE. UU. y una “violación del debido proceso” según la 14.ª Enmienda.
Un juez de primera instancia desestimó el caso y dictaminó que Epcon no había presentado una demanda dentro de un plazo de prescripción de tres años.
“No hay duda de que el plazo de prescripción aplicable para el reclamo federal de Epcon es de tres años”, escribió el juez jefe del Tribunal de Apelaciones, Roger Gregory. “[L]as partes no están de acuerdo sobre cuándo comenzó a correr el tiempo en el reclamo de Epcon”.
“Aquí, Epcon alega que sufrió una lesión… derivada de la aplicación de una condición de permiso de uso especial ilegal”, escribió Gregory. “Como concluyó el tribunal de distrito, Epcon tenía motivos para saber de esta lesión a más tardar en 2015, cuando comenzó a comprar el terreno sujeto al permiso de uso especial. Por lo tanto, su reclamo de que la condición del permiso violó sus derechos a una compensación justa y al debido proceso se generó en ese momento y se extinguió tres años después. Cuando Epcon presentó la demanda en octubre de 2019, el sol se había puesto en sus reclamos federales”.
Los jueces rechazaron el argumento de la empresa de que cada pago de tarifa equivalía a una nueva violación constitucional. Una nueva infracción habría prorrogado el estado de limitaciones.
“Los reclamos federales de Epcon alegan que el Pueblo impuso una condición inconstitucional en su permiso: un solo acto. Los pagos de Epcon de conformidad con ese permiso no fueron violaciones constitucionales repetidas, sino efectos negativos continuos de la supuesta violación original”, escribió la jueza Allison Jones Rushing en una opinión concurrente.
La jueza Stephanie Thacker se unió a la opinión de Gregory.